fbpx

השקעות נדל"ן באתונה - שאלות נפוצות

בעמוד זה החלטתי לרכז את השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל בנוגע לרכישת דירה להשקעה.
המטרה היא לסייע לכם לקבל את אחת ההחלטות החשובות שלכם בנוגע לרכישת דירה להשקעה באתונה.

אתונה, בירת יוון והמרכז התרבותי, הכלכלי-העסקי והממשלתי של המדינה, היא העיר הגדולה במדינה. מרחב מונה מעל ל 5 מיליון תושבים.

בשנים האחרונות מספר התיירים ביוון עולה בצורה חדה. בשנת 2018 הגיע המספר התיירים לשיא של 33 מיליון כאשר מספר זה עדיין בעליה. התיירות הענפה הפיחה חיים בעולם הקולינרי, השופינג, התחבורה והנדל”ן ומזרימה עשרות מיליארדי אירו מידי שנה לכלכלת המדינה.

נתונים אלה של עיר בירה מוסיפים ביטחון כאשר בוחנים השקעה לטווח ארוך, וזה נכון לכל מדינה.

המחירים באתונה:
נכון להיום (אוקטובר 2020) ניתן למצוא בעיר דירות במחירים מאוד נמוכים, החל מ- 30,000 אירו.
דירות אלו יהיה על פי רוב בקומות חצי-מרתף או קרקע. ההשכרה בהן אפשרית והביקוש תלוי בעיקר במיקום הדירה ובגובה שכר הדירה המבוקש.

הדירות המומלצות והמועדפות עלי להשקעה הינן בטווח מחירים של 55,000 אירו עד 75,000 אירו.
דירות אלו בדרך כלל בנות שני חדרים (חדר שינה וסלון), ושטחן הממוצע 50 מ”ר. הינן פופולאריות ונחשבות לדירות ממוצעות ומתאימות לזוגות צעירים או לסטודנטים.

דירות אלו נמצאות בשכונות מתעוררות ומרכזיות בעיר, והשקעה בהן נותנת את הערך האופטימלי להשקעה. לדוגמא, השקעה בשכונת יוקרה ומבוססת תעלה את ערכה בצורה מתונה יותר מאשר שכונה שמושכת אליה זוגות צעירים, סטודנטים ומשפחות צעירות.

אחת השכונות הפופולאריות הן על ידי סטודנטים והן על ידי תושבים מקומיים הינה שכונת זוגרפו, השכונה מרוחקת מעט ממרכז העיר, אין בה עדיין תחנת מטרו (מתוכננת כזו במסגרת הקו הרביעי בעיר), אך בשטח השכונה נמצאת האוניברסיטה של אתונה.

זו אחת השכונות שנמצאות כיום בטווח הבינוני של רמות המחירים, ושניתן לצפות בהן להמשך עליות מחירים, במיוחד ככל שיתקרב מועד הקמת המטרו בשכונה.

מגמת עליות מחירי הנדל”ן התחילה בשנת 2018, התחזיות עפ”י אתר Trading Economics הן שהמחירים ימשיכו לעלות על אף העצירה הקלה שחלה בעקבות משבר הקורונה.

נתונים: הבנק המרכזי של יוון

חברת הנדל”ן הבריטית סבילס (Savills) המפרסמת מחקרים רבים בתחום הנדל”ן בעולם, פרסמה ביולי 2019 את תחזיתה לגבי יוון, לפיה שוק הנדל”ן ביוון ימשיך להתאושש במשך השנים הקרובות.

החל משנת 2018 ארעה תפנית בכלכלת יוון ובמגמת ההשקעות במדינה בכלל ובאתונה בפרט:

  • שיעור האבטלה ירד מ-30% בשיא המשבר, לפחות מ-17%, נתון שמשתנה ומתעדכן בעקבות משבר הקורונה.
  • משקיעים מכל העולם (ובכלל זה ישראל) הסבו את השקעותיהם ממקומות אחרים בעולם ליוון ולאתונה. קרנות השקעות בינלאומיות, רשתות בתי מלון, השקעות בתחום הנמלים, הקנאביס הרפואי ועוד.
  • בחודש אפריל 2019 השיקה רשת מלונאות היוקרה FOUR SEASONS את המלון הראשון שלה ביוון, בעיר אתונה.
  • משקיעי נדל”ן ישראלים, ורשתות מלונות כמו פתאל, רשת בראון, סלינה, רוכשים נכסים ביוון.
  • בישראל קיימים כיום מעל 50 גורמים, חברות ופרטיים, אשר נותנים שירות לרכישות נדל”ן ביוון.
  • יוון מעודדת כניסת משקיעים זרים מכל העולם על ידי הקלות מיסוי (קיצוץ מס חברות מ-28% ל-24%, קיצוץ במס הרכוש) ועידוד הטבות כמו מתן “גולדן ויזה” להשקעות נדל”ן (החל מ-250,000 אירו), ביטול מס שבח, מס רכישה נמוך (3.09%) ועוד.

במהלך חודש יולי 2019 נבחרה ממשלה חדשה ביוון, ממשלת ימין הפועלת לעידוד אף נרחב יותר של השקעות זרות במדינה.

ממשלה זו מבצעת מהלכים יזומים לעידוד השקעות זרות במדינה ובכלל זה החלה בהקמת פרויקט “הלניקון” בדרום אתונה – מגה פרויקט נדל”ני שמוקם על חורבות שדה התעופה הישן בעיר. פרויקט זה תוכנן במשך שנים ארוכות ביוון והממשלה הנוכחית נתנה דחיפה והאיצה את המהלכים להקמתו.

הסיכון המאפיין את יוון, ביחס למקומות אחרים בעולם הוא, שהיא לא תצא מהמשבר אליו נקלעה לפני כעשור.

עם מגמת עליית התיירות, ההשקעות הנכנסות והשיפור האיטי בכלכלה, השנתיים האחרונות מוכיחות אחרת בינתיים.

נכון להיום, הבנקים עדיין לא פתחו את שעריהם בנושא משכנתאות לזרים.

ההשקעה בנדל”ן באתונה הינה ניצול הזדמנות שקורית לעיתים רחוקות בשוק הנדל”ן העולמי.

משקיעי נדל”ן מכל העולם מגיבים להזדמנויות אלו כאשר ברור לכל ש”המשחק” הינו רכישת נדל”ן ככל שהמחירים נמוכים, בתחילת מגמת העלייה, ואילו השכירות והתשואה הנובעת ממנה אינן מהוות שיקול מרכזי.

עליות המחירים בשוק הנדל”ן במצב זה הינן השיקול המשמעותי לשאלה “למה להשקיע ביוון כיום?”
ולכן שאלות השכירות, הניהול וההתנהלות מול השוכרים מקבלות מענה, אך הן משניות בחשיבות.

ברף המחירים המומלצים 40,000 עד 70,000 אירו, טווחי דמי ההשכרה לטווח ארוך נעים בין 300 ל 500 אירו לחודש.

לטווח קצר, דמי ההשכרה נעים בין 30 ל 100 אירו ללילה.

כשבוחנים את הנתונים היבשים, השכרה לטווח קצר מניבה תשואה גבוהה יותר מהשכרה לטווח ארוך.
בשני המקרים ההשכרה מנוהלת על ידי צוות הניהול שגיבשתי, לאחר ניסיון ממושך עם כל אחד מאנשי המקצוע.

אבל, ויש אבל!

תשואה גבוהה, אינה אומרת בהכרח תמורה גבוהה!

ישנן עלויות רבות יותר שהבעלים נושא, וזה אומר הוצאות שוטפות וגבוהות, בלאי וכד’. הכל מטופל ע”י צוות הניהול המנוסה בכך ואילו אתם המשקיעים מקבלים דיווחים ועדכונים שוטפים.

ולכן, אם אתם מחפשים “הכנסה פסיבית”, “מינימום התעסקות” ו-“ראש שקט”, ההמלצה שלי היא להשכיר לטווח ארוך!
התשואה יכולה לנוע בין 4.5% נטו ל-10% ברוטו.

כאשר ההשקעה מוצלחת והעסקה טובה ומשתלמת לטווח הארוך, אני ממליץ לראות בתשואה הזאת בונוס בלבד.

כדי לחשב תשואה ברוטו ונטו עבור ההשקעה שלכם, בניתי עבורכם תחשיב אקסל פשוט להורדה והנכם מוזמנים לעשות בו שימוש.

במהלך של מעל שנתיים של ניסיון בהשקעות באתונה גיבשתי צוות ניהול המתמחה בניהול השכרות לטווח ארוך ולטווחים קצרים.

בין יתר תפקידיה: איתור שוכרים, סינון שוכרים, קשר שוטף – עם השוכר ועם הבעלים המשכיר, מסירת עדכונים ודיווחים לבעלי הדירה, בקרה על תשלום שכר הדירה בזמן.

במסגרת האג’נדה שלי במתן ראש שקט למשקיע שנמצא בארץ, אני עומד מול המשקיע בזמינות מלאה בארץ ובעברית, בשם צוות הניהול שלי שנמצא באתונה.

באופן זה המשקיע לא צריך לתקשר עם חברה זרה, ונשאר בקשר עם הגורם שאיתר לו את ההשקעה, השביח אותה, איתר לו את השוכרים ומחויב להצלחת העסקה כולה.

עלות דמי הניהול במתכונת זו הינה 12% מדמי השכירות.

בפרק הזמן בו הדירה לא מושכרת – לא נגבים דמי ניהול, על אף שהניהול בפועל נמשך (פעולות לאיתור וסינון פניות של שוכרים, קשר מול הרשויות ועדכון וסיוע למשקיע בכל תשלום או מס שעליו לשלם)

על מנת לתת לכם את הביטחון כי בבעלותכם נכס על שמכם וכי שילמתם מחיר הוגן, בהשקעה באתונה אתם רוכשים את הדירה ומשלמים ישירות למוכר.

הסכם הרכישה בין הקונה למוכר מבוצע על ידי נוטריון ציבורי שפועל לטובת שני הצדדים.

עוה”ד מטעמכם (עוה”ד היווני הנמנה על צוותי המקצועי באתונה) מבצע את הבדיקות המשפטיות, את זיכרון הדברים ועוד פעולות רבות ורישומיות לאחר הרכישה.

באופן זה אין חשש או שאלה לגבי המחיר האמיתי של הדירה שרכשתם, שכן אינכם רוכשים אותה מידי צד שלישי אלא כאמור ישירות מהמוכר.

כמו בארץ, כך גם בעולם, משבר הקורונה גורר בעקבותיו משבר כלכלי. שוק הנדל”ן מושפע מהכלכלה ברמת המאקרו בכל מדינה ולכן צפוי שיספוג פגיעה גם ביוון. למשקיעים זוהי בשורה טובה, שכן המיתון יאט את קצב עליית המחירים שהחלה לפני כשנתיים ויאריך את חלון ההזדמנויות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים במיקומים מרכזיים.

אם אתם:

  • בעלי תקציב של 40,000 יורו ומעלה
  • רוצים נכס מניב בבעלותכם
  • מוכנים להשקיע לטווח של שלוש שנים (או יותר)

ההמלצה שלי היא רכישת דירה באתונה! בעת הנוכחית. גם ובעיקר בתקופה זו של אי ודאות בימי משבר הקורונה.

בהסתכלות לטווח הארוך, וביחס לאלטרנטיבות, התמורה הכוללת עבור ההשקעה שלכם הינה בעלת פוטנציאל להיות בעלת הערך הגבוה ביותר.

מטרת המסמך הינה לתת לכם מענה לשאלות נפוצות בנושא השקעות ביוון ולסייע לכם לקבל החלטה ברורה יותר, לאחר שהבעתם עניין ראשוני בהשקעות נדל”ן ביוון.

אם המידע תרם לכם, קיבלתם מענה ואתם רוצים לעשות את הצעד הבא לכיוון רכישה של דירה באתונה, אתם מוזמנים ליצור עמי קשר.

מעוניינים בפרטים נוספים?
רוצים לשמוע עוד על השקעות נדל”ן ביוון?

מוזמנים ליצור קשר ולהזמין אותי אליכם או למפגש זום, במסגרת מפגשי “יוון בסלון”, כל הפרטים כאן

תפריט