fbpx

רכישת דירה להשקעה באתונה

בעמוד זה החלטתי לרכז את השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל בנוגע לרכישת דירה להשקעה.
המטרה היא לסייע לכם לקבל את אחת ההחלטות החשובות שלכם בנוגע לרכישת דירה להשקעה באתונה.

למה להשקיע דווקא באתונה? מהי רמת המחירים שם כיום?

אתונה, בירת יוון והמרכז התרבותי, הכלכלי-העסקי והממשלתי של המדינה, היא העיר הגדולה במדינה. מרחב העיר מונה מעל ל 5 מיליון תושבים.

בשנים האחרונות מספר התיירים ביוון עולה בצורה חדה. בשנת 2018 הגיע המספר התיירים לשיא של 33 מיליון והיה במגמת עליה, עד למשבר הקורונה שפגע בתיירות ובתעופה בכל העולם. לצד ענף התיירות שהביא לשגשוג כלכלי במדינה, התפתחו ביתר שאת ענפים נוספים כמו גידול קנאביס רפואי ואנרגיה ירוקה, זאת לצד מנועי צמיחה נוספים ומסורתיים הקיימים ביוון כמו ענף הספנות.

נתונים אלה של עיר בירה מוסיפים ביטחון כאשר בוחנים השקעה לטווח ארוך, וזה נכון לכל מדינה.

המחירים באתונה:
נכון להיום (אפריל 2021) הדירות המומלצות והמועדפות עלי להשקעה הינן בטווח מחירים של 60,000 אירו עד 80,000 אירו.
דירות אלו בדרך כלל בנות שני חדרים (חדר שינה וסלון), ושטחן הממוצע 50 מ”ר. הינן פופולאריות ונחשבות לדירות ממוצעות ומתאימות לזוגות צעירים או לסטודנטים.

דירות אלו נמצאות בשכונות יציבות ומרכזיות בעיר, והשקעה בהן נותנת את הערך האופטימלי להשקעה. שכונות אלו מבוססות על קהל יעד מקומי בעל הכנסה ומקום עבודה יציב, סטודנטים מכל רחבי יוון ומחוצה לה ומקומיים העובדים במקצועות חופשיים בעלי הכנסה או שכירים בחברות גדולות (עורכי דין, רו”ח, אנשי טכנולוגיה וכד’).

במסגרת קו המטרו הרביעי שיוקם בעיר, יחוברו חלק מהשכונות לתשתית המטרו הקיימת והדבר יעלה את ערכן ויהפוך אותן לאטרקטיביות אף יותר להשקעה.

האם מגמת עליות המחירים צפויה להמשיך?

מגמת עליות מחירי הנדל”ן התחילה בשנת 2018, התחזיות עפ”י אתר Trading Economics הן שהמחירים ימשיכו לעלות על אף העצירה הקלה שחלה בעקבות משבר הקורונה.

נתונים: הבנק המרכזי של יוון

חברת הנדל”ן הבריטית סבילס (Savills) המפרסמת מחקרים רבים בתחום הנדל”ן בעולם, פרסמה ביולי 2019 את תחזיתה לגבי יוון, לפיה שוק הנדל”ן ביוון ימשיך להתאושש במשך השנים הקרובות.

החל משנת 2018 ארעה תפנית בכלכלת יוון ובמגמת ההשקעות במדינה בכלל ובאתונה בפרט:

  • שיעור האבטלה ירד מ-30% בשיא המשבר, לפחות מ-17%, נתון שמשתנה ומתעדכן בעקבות משבר הקורונה.
  • משקיעים מכל העולם (ובכלל זה ישראל) הסבו את השקעותיהם ממקומות אחרים בעולם ליוון ולאתונה. בכלל זה: קרנות השקעות בינלאומיות, רשתות בתי מלון, השקעות בתחום הנמלים, הקנאביס הרפואי, האנרגיה המתחדשת והתשתיות.
  • בחודש אפריל 2019 השיקה רשת מלונאות היוקרה FOUR SEASONS את המלון הראשון שלה ביוון, בעיר אתונה.
  • משקיעי נדל”ן ישראלים, ורשתות בתי מלון כמו פתאל, רשת בראון, סלינה, רוכשים נכסים ביוון ומפעילים בתי מלון חדשים.
  • יוון מעודדת כניסת משקיעים זרים מכל העולם על ידי הקלות מיסוי (קיצוץ מס חברות מ-28% ל-24%, קיצוץ במס הרכוש) ועידוד הטבות כמו מתן “גולדן ויזה” להשקעות נדל”ן (החל מ-250,000 אירו), ביטול מס שבח, מס רכישה נמוך (3.09%) ולאחרונה גם ביטול המע”מ על רכישת דירה חדשה מקבלן.

במהלך חודש יולי 2019 נבחרה ממשלה חדשה ביוון, ממשלת ימין הפועלת לעידוד אף נרחב יותר של השקעות זרות במדינה.

ממשלה זו מבצעת מהלכים יזומים לעידוד השקעות זרות במדינה ובכלל זה החלה בהקמת פרויקט “הלניקון” בדרום אתונה – מגה פרויקט נדל”ני שמוקם על חורבות שדה התעופה הישן בעיר. פרויקט זה תוכנן במשך שנים ארוכות ביוון והממשלה הנוכחית נתנה דחיפה והאיצה את המהלכים להקמתו.

מהם הסיכונים? מהו התרחיש הכי גרוע שיכול לקרות?

עד שנת 2019 הסיכון שאיפיין את יוון, ביחס למקומות אחרים בעולם היה, שהיא לא תצא מהמשבר אליו נקלעה לפני כעשור.

עם מגמת עליית התיירות, ההשקעות הנכנסות והשיפור האיטי בכלכלה, המגמה השתנתה ויוון החלה להתבסס יותר ויותר. אישור לכך, ניתן לראות בדירוגי האשראי של יוון, ע”י חברות דירוג האשראי הבינ”ל שכל שנה מעדכנות את הדירוג כלפי מעלה, עם תחזית חיובית להמשך צמיחה.

האם יש מימון? משכנתאות לזרים?

נכון להיום, הבנקים עדיין לא פתחו את שעריהם בנושא משכנתאות לזרים.

השכרת הדירה – האם זהו הפרמטר הכי חשוב בשיקול הרכישה?

ההשקעה בנדל”ן באתונה הינה ניצול הזדמנות שקורית לעיתים רחוקות בשוק הנדל”ן העולמי.

משקיעי נדל”ן מכל העולם מגיבים להזדמנויות אלו כאשר ברור לכל ש”המשחק” הינו רכישת נדל”ן ככל שהמחירים נמוכים, בתחילת מגמת העלייה, ואילו השכירות והתשואה הנובעת ממנה אינן מהוות שיקול מרכזי.

ולכן מבין שתי השאלות, הרווח והתשואה מהשכרת הדירה או הרווח והתשואה מעליית הערך, השאלה של הרווח מהשכרה היא המשנית, על אף שהיא מקבלת מענה מלא ותמורה נאה להשקעה.

מהי השכירות הצפויה? האם כדאי להשכיר דרך AirBnB?

ברף המחירים המומלצים 60,000 עד 80,000 אירו, טווחי דמי ההשכרה לטווח ארוך נעים בין 400 ל 550 אירו לחודש.

לטווח קצר, דמי ההשכרה נעים בין 50 ל 100 אירו ללילה.

כשבוחנים את הנתונים היבשים, השכרה לטווח קצר מניבה תשואה גבוהה יותר מהשכרה לטווח ארוך.
בשני המקרים ההשכרה מנוהלת על ידי צוות הניהול שלי באתונה ולא ע”י חברה נפרדת זרה.

אבל, ויש אבל!

בהשכרה לטווחים קצרים (AirBnb) התשואה אמנם גבוהה יותר, אך יש לקחת בחשבון שיקולים נוספים.

ישנן עלויות רבות יותר שהבעלים נושא, הכל מטופל ע”י צוות הניהול המקומי והמנוסה בכך. אנו שולחים אליך עדכונים שוטפים ומטפלים בשמך גם בהוצאות השוטפות.

ולכן, אם חיפשת “הכנסה פסיבית”, “מינימום התעסקות” ו-“ראש שקט”, ההמלצה שלי היא להשכיר לטווח ארוך!
התשואה יכולה לנוע בין 5% נטו ל-10% ברוטו.

כאשר ההשקעה מוצלחת והעסקה טובה ומשתלמת לטווח הארוך, אני ממליץ לראות בתשואה הזאת בונוס בלבד ולהנות מעליית הערך של הנכסים בכל שנה.

מהי התשואה הצפויה להשקעה שלכם?

כדי לחשב תשואה ברוטו ונטו עבור ההשקעה שלכם, אני משתמש בתכנית עסקית שבניתי באקסל. כאשר אציג לך דירה להשקעה, נראה אותה גם בטבלה זו, כך שנראה את כל הנתונים מול העיניים (כל ההוצאות הנלוות לרכישה, וכל ההוצאות היורדת מההכנסה, עד לשורה התחתונה).

מי מנהל את ההשכרה?

בשלוש השנים האחרונות שלי באתונה גיבשתי צוות ניהול מקומי המורכב מאנשי מקצוע מנוסים ובעיקר אמינים!

על צוות זה נמנים: עו”ד, אדריכל המנהל את השיפוצים, ומנהלי נכסים המתמחים בניהול השכרה לטווח ארוך וטווח קצר. אלו האחרונים אחראים לאיתור שוכרים פוטנציאליים לאחר סינון, לקשר השוטף עם השוכר ועם הבעלים המשכיר, למסירת עדכונים ודיווחים לבעלי הדירה, ולבקרה על תשלום שכר הדירה בזמן.

במסגרת האג’נדה שלי במתן ראש שקט למשקיע שנמצא בארץ, אני עומד מול המשקיע בזמינות מלאה בארץ ובעברית, בשם צוות הניהול שלי שנמצא באתונה. אני מאפשר לפעול מולי ישירות בזמינות מלאה וחוסך לאלו הרוצים בכך את ההתנהלות מול גורמים חיצוניים בחו”ל.

באופן זה המשקיע נשאר בקשר עם הגורם שאיתר לו את ההשקעה, השביח אותה, איתר לו את השוכרים ומחויב להצלחת העסקה כולה.

עלות דמי הניהול במתכונת זו הינה 10% מדמי השכירות כנהוג בשוק ניהול הדירות.

בפרק הזמן בו הדירה לא מושכרת – לא נגבים דמי ניהול, על אף שהניהול בפועל נמשך (פעולות לאיתור וסינון פניות של שוכרים, קשר מול הרשויות ועדכון וסיוע למשקיע בכל תשלום או מס שעליו לשלם)

מה חשוב לדעת בתהליך רכישת דירה?

על מנת לתת לכם את הביטחון כי בבעלותכם נכס על שמכם וכי שילמתם מחיר הוגן, בהשקעה באתונה אתם רוכשים את הדירה ומשלמים ישירות למוכר.

הסכם הרכישה בין הקונה למוכר מבוצע על ידי נוטריון ציבורי שפועל לטובת שני הצדדים.

עוה”ד מטעמכם (עוה”ד היווני הנמנה על צוותי המקצועי באתונה) מבצע את הבדיקות המשפטיות, את זיכרון הדברים ועוד פעולות רבות ורישומיות לאחר הרכישה.

באופן זה אין חשש או שאלה לגבי המחיר האמיתי של הדירה שרכשתם, שכן אינכם רוכשים אותה מידי צד שלישי אלא כאמור ישירות מהמוכר.

איך השפיע משבר הקורונה על שוק הנדל”ן ביוון?
על אף הציפייה להורדת מחירים נראה כי מחירי הדירות לא נפגעו, השוק בכללותו אף הראה עליה במהלך שנת 2020.

שוק השכירויות לעומת זאת, נפגע ומחירי השכירות ירדו. כעת, עם הגעת החיסונים ופתיחה מדורגת של המדינה לקראת קיץ 2021 נראה כי השוק כולו מתעורר מחדש.

השורה התחתונה

אם אתם:

  • בעלי תקציב של 60,000 יורו ומעלה
  • רוצים נכס מניב בבעלותכם
  • מוכנים להשקיע לטווח של שלוש שנים (או יותר)

ההמלצה שלי היא רכישת דירה באתונה! בעת הנוכחית. גם ובעיקר בתקופה זו של אי ודאות ביציאה ממשבר הקורונה.

בהסתכלות לטווח הארוך, וביחס לאלטרנטיבות, התמורה הכוללת עבור ההשקעה שלכם הינה בעלת פוטנציאל להיות בעלת הערך הגבוה ביותר. המחירים עדיין נמוכים משמעותית מערכם ערב המשבר העולמי שהחל בשנת 2008 ולכן הסיכוי לעליית הערך ביוון הוא רב יותר מהחלופות האחרות.

איך מתקדמים מפה?

מטרת המסמך הינה לתת לך מענה לשאלות נפוצות בנושא רכישת דירה להשקעה ביוון ולסייע לך לקבל החלטה ברורה יותר, לאחר שהבעת עניין ראשוני בהשקעות נדל”ן ביוון.

אם המידע תרם לך, אם קיבלת מענה ויש לך עניין לעשות את הצעד הבא לכיוון רכישה של דירה להשקעה באתונה, אני מזמין אותך לשלוח לי הודעה ואחזור אליך בהקדם.

תפריט