השקעות נדל"ן באתונה - שאלות נפוצות

בעמוד זה החלטתי לרכז את השאלות הנפוצות ביותר שקיבלתי במהלך השנה האחרונה בנוגע לרכישת דירה להשקעה.
המטרה היא לסייע לכם לקבל את אחת ההחלטות החשובות שלכם בנוגע לרכישת דירה להשקעה באתונה.

אתונה, בירת יוון והמרכז התרבותי, הכלכלי-העסקי והממשלתי של המדינה, היא העיר הגדולה במדינה ומונה מעל ל 5 מיליון תושבים.
בשנים האחרונות מספר התיירים ביוון עולה בצורה חדה. בשנת 2018 הגיע המספר התיירים לשיא של 33 מיליון כאשר מספר זה עדיין בעליה. התיירות הענפה הפיחה חיים בעולם הקולינרי, השופינג, התחבורה והנדל”ן ומזרימה עשרות מיליארדי אירו מידי שנה לכלכלת המדינה.
נתונים אלה של עיר בירה מוסיפים ביטחון כאשר בוחנים השקעה לטווח ארוך, וזה נכון לכל מדינה.

המחירים באתונה:
נכון להיום (נובמבר 2019) עדיין ניתן למצוא בעיר דירות במחירים מאוד נמוכים, החל מ- 17,000 אירו.
דירות אלו יהיה על פי רוב בקומות חצי-מרתף או קרקע. קומות אלו פחות פופולאריות להשכרה. ההשכרה בהן אפשרית והביקוש תלוי בעיקר במיקום הדירה ובגובה שכר הדירה המבוקש.
הדירות המומלצות והמועדפות עלי להשקעה הינן בטווח מחירים של 40,000 אירו עד 70,000 אירו.
דירות אלו בדרך כלל בנות שני חדרים (חדר שינה וסלון), ושטחן הממוצע 50 מ”ר. הינן פופולאריות ונחשבות לדירות ממוצעות ומתאימות לזוגות צעירים או לסטודנטים.

דירות אלו נמצאות בשכונות מתעוררות ומרכזיות בעיר, והשקעה בהן נותנת את הערך האופטימלי להשקעה. לדוגמא, השקעה בשכונת יקרה ומבוססת תעלה את ערכה בצורה מתונה יותר מאשר שכונה שמושכת אליה זוגות צעירים, סטודנטים וכד’.

אחת השכונות הפופולאריות הן על ידי סטודנטים והן על ידי תושבים מקומיים הינה שכונת זוגרפו, השכונה מרוחקת מעט ממרכז העיר, אין בה עדיין תחנת מטרו (מתוכננת כזו במסגרת הקו הרביעי בעיר), אך בשטח השכונה נמצאת האוניברסיטה של אתונה.
זו אחת השכונות שנמצאות כיום בטווח הבינוני של רמות המחירים, ושניתן לצפות בהן להמשך עליות מחירים, במיוחד ככל שיתקרב מועד הקמת המטרו בשכונה.

מגמת עליות מחירי הנדל”ן התחילה לפני כשנתיים, התחזיות עפ”י אתר Trading Economics הן שהמחירים ימשיכו לעלות.


נתונים: הבנק המרכזי של יוון

חברת הנדל”ן הבריטית סבילס (Savills) המפרסמת מחקרים רבים בתחום הנדל”ן בעולם, פרסמה ביולי 2019 את תחזיתה לגבי יוון, לפיה שוק הנדל”ן ביוון ימשיך להתאושש במשך השנים הקרובות.

בשנתיים האחרונות ארעה תפנית בכלכלת יוון ובמגמת ההשקעות במדינה בכלל ובאתונה בפרט:

  • שיעור האבטלה ירד מ-30% בשיא המשבר, ל-17% כיום.
  • משקיעים מכל העולם (ובכלל זה ישראל) הסבו את השקעותיהם ממקומות אחרים בעולם ליוון ולאתונה. קרנות השקעות בינלאומיות, רשתות בתי מלון, השקעות בתחום הנמלים, הקנאביס הרפואי ועוד.
  • בחודש אפריל 2019 השיקה רשת מלונאות היוקרה FOUR SEASONS את המלון הראשון שלה ביוון, בעיר אתונה.
  • משקיעי נדל”ן ישראלים, ורשתות מלונות כמו פתאל, רשת בראון, סלינה, רוכשים נכסים ביוון.
  • בישראל קיימים כיום מעל 50 גורמים, חברות ופרטיים, אשר נותנים שירות לרכישות נדל”ן ביוון.
  • יוון מעודדת כניסת משקיעים זרים מכל העולם על ידי הקלות מיסוי (קיצוץ מס חברות מ-28% ל-24%, קיצוץ במס הרכוש) ועידוד הטבות כמו מתן “גולדן ויזה” להשקעות נדל”ן (החל מ-250,000 אירו), ביטול מס שבח, מס רכישה נמוך (3.09%) ועוד.

במהלך חודש יולי 2019 נבחרה ממשלה חדשה ביוון, ממשלת ימין הפועלת לעידוד אף נרחב יותר של השקעות זרות במדינה.

הסיכון המאפיין את יוון, ביחס למקומות אחרים בעולם הוא, שהיא לא תצא מהמשבר אליו נקלעה לפני כעשור.

עם מגמת עליית התיירות, ההשקעות הנכנסות והשיפור האיטי בכלכלה, השנתיים האחרונות מוכיחות אחרת בינתיים.

נכון להיום, הבנקים עדיין לא פתחו את שעריהם בנושא משכנתאות לזרים ולמקומיים.

ההשקעה בנדל”ן באתונה הינה ניצול הזדמנות שקורית לעיתים רחוקות בשוק הנדל”ן העולמי.

משקיעי נדל”ן מכל העולם מגיבים להזדמנויות אלו כאשר ברור לכל ש”המשחק” הינו רכישת נדל”ן ככל שהמחירים נמוכים, בתחילת מגמת העלייה, ואילו השכירות והתשואה הנובעת ממנה אינן מהוות שיקול מרכזי.

עליות המחירים בשוק הנדל”ן במצב זה הינן השיקול המשמעותי לשאלה “למה להשקיע ביוון כיום?”
ולכן שאלות השכירות, הניהול וההתנהלות מול השוכרים מקבלות מענה, אך הן משניות בחשיבות.

ברף המחירים המומלצים 40,000 עד 70,000 אירו, טווחי דמי ההשכרה לטווח ארוך נעים בין 250 ל 500 אירו לחודש.

לטווח קצר, דמי ההשכרה נעים בין 30 ל 100 אירו ללילה.

כשבוחנים את הנתונים היבשים, השכרה לטווח קצר מניבה תשואה גבוהה יותר מהשכרה לטווח ארוך.
בשני המקרים ההשכרה מנוהלת על ידי חברות ניהול.

אבל, ויש אבל!

תשואה גבוהה, אינה אומרת בהכרח תמורה גבוהה!

ישנן עלויות רבות יותר שהבעלים נושא, וזה אומר הוצאות שוטפות וגבוהות, בלאי וכד’.

בימים אלו יוון משנה את חוקי ההשכרה, וזה אומר פיקוח ורגולציה מחמירים ומגבילים יותר על בעלי דירות בודדות המושכרות לטווח קצר, כמו במדינות רבות אחרות באירופה.

ולכן, אם אתם מחפשים “הכנסה פסיבית”, “מינימום התעסקות” ו-“ראש שקט”, ההמלצה שלי היא להשכיר לטווח ארוך!
התשואה יכולה לנוע בין 4.5% נטו ל-8% ברוטו.

כאשר ההשקעה מוצלחת והעסקה טובה ומשתלמת לטווח הארוך, אני ממליץ לראות בתשואה הזאת בונוס בלבד.

כדי לחשב תשואה ברוטו ונטו עבור ההשקעה שלכם, בניתי עבורכם תחשיב אקסל פשוט עם סרטון הסבר, והנכם מוזמנים לעשות בו שימוש.

השכירות מנוהלת על ידי חברת ניהול מקומית.

בין יתר תפקידיה: איתור שוכרים, קשר שוטף – עם השוכר ועם הבעלים המשכיר, מסירת עדכונים ודיווחים לבעלי הדירה, בקרה על תשלום שכר הדירה בזמן.

עלות דמי הניהול הינה 10% מדמי השכירות.
בפרק הזמן בו הדירה לא מושכרת – לא נגבים דמי ניהול.

על מנת לתת לכם את הביטחון כי בבעלותכם נכס על שמכם וכי שילמתם מחיר הוגן, בהשקעה באתונה אתם רוכשים את הדירה ומשלמים ישירות למוכר.

הסכם הרכישה בין הקונה למוכר מבוצע על ידי נוטריון ציבורי שפועל לטובת שני הצדדים.

עוה”ד מטעמכם, מבצע את הבדיקות המשפטיות, את זיכרון הדברים ועוד פעולות רבות ורישומיות לאחר הרכישה.

באופן זה אין חשש או שאלה לגבי המחיר האמיתי של הדירה שרכשתם, שכן אינכם רוכשים אותה מידי צד שלישי אלא כאמור ישירות מהמוכר.

אם אתם:

  • בעלי תקציב של 40,000 יורו ומעלה
  • רוצים נכס מניב בבעלותכם
  • מוכנים להשקיע לטווח של שלוש שנים (או יותר)

ההמלצה שלי היא רכישת דירה באתונה! בעת הנוכחית.

בהסתכלות לטווח הארוך, וביחס לאלטרנטיבות, התמורה הכוללת עבור ההשקעה שלכם הינה בעלת פוטנציאל להיות בעלת הערך הגבוה ביותר.

מטרת המסמך הינה לתת לכם מענה לשאלות נפוצות בנושא השקעות ביוון ולסייע לכם לקבל החלטה ברורה יותר, לאחר שהבעתם עניין ראשוני בהשקעות נדל”ן ביוון.

אם המידע תרם לכם, קיבלתם מענה ואתם רוצים לעשות את הצעד הבא לכיוון רכישה של דירה באתונה, אתם מוזמנים ליצור עמי קשר.

תפריט