fbpx

השקעות נדל"ן באתונה - שאלות נפוצות

בעמוד זה החלטתי לרכז את השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל בנוגע לרכישת דירה להשקעה.
המטרה היא לסייע לכם לקבל את אחת ההחלטות החשובות שלכם בנוגע לרכישת דירה להשקעה באתונה.

אתונה, בירת יוון והמרכז התרבותי, הכלכלי-העסקי והממשלתי של המדינה, היא העיר הגדולה במדינה. מרחב מונה מעל ל 5 מיליון תושבים. בשנים האחרונות מספר התיירים ביוון עולה בצורה חדה. בשנת 2018 הגיע המספר התיירים לשיא של 33 מיליון כאשר מספר זה נמצא במגמת בעליה על לפרוץ מגפת הקורונה. התיירות הענפה הפיחה חיים בעולם הקולינרי, השופינג, התחבורה והנדל”ן ומזרימה עשרות מיליארדי אירו מידי שנה לכלכלת המדינה. נתונים אלה של עיר בירה מוסיפים ביטחון כאשר בוחנים השקעה לטווח ארוך, וזה נכון לכל מדינה. המחירים באתונה: נכון להיום (יולי 2022) ניתן למצוא בעיר דירות במחירים מאוד נמוכים, החל מ- 40,000 אירו. דירות אלו יהיה על פי רוב בקומות חצי-מרתף או קרקע. ההשכרה בהן מוגבלת מאוד והביקוש תלוי בעיקר במיקום הדירה, בגובה שכר הדירה המבוקש ובהיקף השיפוץ שהדירה תעבור. הדירות המומלצות והמועדפות עלי להשקעה הינן בטווח מחירים של 70,000 אירו עד 100,000 אירו הזקוקות לשיפוץ. דירות אלו בדרך כלל בנות שני חדרים (חדר שינה סלון), ושטחן הממוצע 50-60 מ”ר. הינן פופולאריות ונחשבות לדירות ממוצעות ומתאימות לזוגות צעירים או לסטודנטים. דירות אלו נמצאות בשכונות מרכזיות בעיר, והשקעה בהן נותנת את הערך האופטימלי להשקעה. לדוגמא, השקעה בשכונת יוקרה ומבוססת תעלה את ערכה בצורה מתונה יותר מאשר שכונה שמושכת אליה זוגות צעירים, סטודנטים ומשפחות צעירות. אחת השכונות הפופולאריות הן על ידי סטודנטים והן על ידי תושבים מקומיים הינה שכונת זוגרפו, השכונה מרוחקת מעט ממרכז העיר, אין בה עדיין תחנת מטרו (מתוכננת כזו במסגרת הקו הרביעי בעיר), אך בשטח השכונה נמצאת האוניברסיטה של אתונה. זו אחת השכונות שנמצאות כיום בטווח הבינוני של רמות המחירים, ושניתן לצפות בהן להמשך עליות מחירים, במיוחד ככל שיתקרב מועד הקמת המטרו בשכונה.

מגמת עליות מחירי הנדל”ן התחילה בשנת 2018, התחזיות עפ”י אתר Trading Economics הן שהמחירים ימשיכו לעלות על אף ההאטה הקלה שחלה בעקבות משבר הקורונה.

נתונים: הבנק המרכזי של יוון

לאחר המשבר הכלכלי העולמי שהחל בשנת 2008 (משבר הסאב-פריים), מחירי הנדל”ן בארה”ב ובאירופה צנחו בעשרות אחוזים ומאז חוו עליה בחזרה למחיריהם ערב המשבר והרבה מעל לכך.

יוון לעומת זאת, נשארה בתוך המשבר הכלכלי במשך כתשע שנים, ומחירי הנדל”ן בה נותרו בתחתית עד שנת 2018.

החל משנת 2018 ארעה תפנית בכלכלת יוון ובמגמת ההשקעות במדינה בכלל ובאתונה בפרט:

  • יוון זכתה לתכנית חילוץ כלכלית, בדמות הלוואות עתק מאירופה (נכון לסוף שנת 2021 יוון החזירה את חובותיה).
  • שיעור האבטלה ירד מ-30% בשיא המשבר, לכ- 13%.
  • משקיעים מכל העולם (ובכלל זה ישראל) הסבו את השקעותיהם ממקומות אחרים בעולם ליוון ולאתונה. קרנות השקעות בינלאומיות, רשתות בתי מלון, השקעות בתחום הנמלים, הקנאביס הרפואי ועוד.
  • בחודש אפריל 2019 השיקה רשת מלונאות היוקרה FOUR SEASONS את המלון הראשון שלה ביוון, בעיר אתונה.
  • משקיעי נדל”ן ישראלים, ורשתות מלונות כמו פתאל, רשת בראון, סלינה, רוכשים נכסים ביוון.
  • יוון מעודדת כניסת משקיעים זרים מכל העולם על ידי הקלות מיסוי (קיצוץ מס חברות מ-28% ל-24%, ל-22% והצפי הוא לירידה ל-20%, קיצוץ במס הרכוש) ועידוד הטבות כמו מתן “גולדן ויזה” להשקעות נדל”ן (החל מ-250,000 אירו), ביטול מס שבח, מס רכישה נמוך (3.09%) ועוד.

במהלך חודש יולי 2019 נבחרה ממשלה חדשה ביוון, ממשלת ימין הפועלת לעידוד אף נרחב יותר של השקעות זרות במדינה.

ממשלה זו מבצעת מהלכים יזומים לעידוד השקעות זרות במדינה ובכלל זה החלה בהקמת פרויקט “הלניקון” בדרום אתונה – מגה פרויקט נדל”ני שמוקם על חורבות שדה התעופה הישן בעיר. פרויקט זה תוכנן במשך שנים ארוכות ביוון והממשלה הנוכחית נתנה דחיפה והאיצה את המהלכים להקמתו.

בפועל הקמת הפרויקט החלה במהלך שנת 2021.

הסיכון שאיפיין את יוון בשנים 2018-2019, ביחס למקומות אחרים בעולם הוא, שהיא לא תצא מהמשבר אליו נקלעה לפני כעשור. סיכון זה אינו קיים עוד.

סוכנויות דירוג האשראי הבינ”ל מעלות את הדירוג הכלכלי של יוון כבר שלוש שנים ברציפות, עם תחזית יציבה להמשך.

כבעלים של דירה להשקעה, אין הרבה סיכונים, שכן לא מדובר בפרויקט יזמי הדורש אישורים, היתרים ומענה להתנגדויות.


בעת השקעה בדירת מגורים, אנו יוצאים מנקודת הנחה שהדירה זקוקה לשיפוץ מלא ומקיף וכך גם קובעים את תקציב ההשקעה.
אם וכאשר נמצא כי הדירה זקוקה לשיפוץ חלקי, הרי שלא תהיה הפתעה בתקציב השיפוץ אלא כלפי מטה.

סיכון נוסף שיכול לאפיין השקעה בדירה למגורים, הוא בחירת הדייר. כלומר, מקרה בו דייר לא עומד בתשלומי השכירות. סיכון זה ניתן לניהול, החוק במקרה זה הוא לטובת הבעלים וגם אם קרה מקרה כזה הרי שאין כאן נזק כלכלי גדול לבעלי הדירה, אלא אי קבלת שכירות במשך החודשים שעד לפינוי הדייר.

בנוסף, בחירת המיקום להשקעה, גם הוא משפיע על קהל היעד של השוכרים. איזור חלש עם מחירים נמוכים ימשוך אוכלוסיה חלשה.

גידור סיכון נוסף – הנכס נרכש ישירות על שם הבעלים המשקיע ונרשם בטאבו, כך שאין סיכון בנושא זה.

החל משנת 2022 נראים סימנים ראשונים של נכונות הבנקים למתן משכנתאות גם למשקיעים זרים.

ההשקעה בנדל”ן באתונה הינה ניצול הזדמנות שקורית לעיתים רחוקות בשוק הנדל”ן העולמי.

משקיעי נדל”ן מכל העולם מגיבים להזדמנויות אלו כאשר ברור לכל ש”המשחק” הינו רכישת נדל”ן ככל שהמחירים נמוכים, בתחילת מגמת העלייה, ואילו השכירות והתשואה הנובעת ממנה אינן מהוות שיקול מרכזי.

עליות המחירים בשוק הנדל”ן במצב זה הינן השיקול המשמעותי לשאלה “למה להשקיע ביוון כיום?”


ולכן שאלות השכירות, הניהול וההתנהלות מול השוכרים מקבלות מענה, אך הן משניות בחשיבות.

ברף המחירים המומלצים 70,000 עד 100,000 אירו, טווחי דמי ההשכרה לטווח ארוך נעים בין 400 ל 550 אירו לחודש.

לטווח קצר, דמי ההשכרה נעים בין 40 ל 100 אירו ללילה.

כשבוחנים את הנתונים היבשים, השכרה לטווח קצר מניבה תשואה גבוהה יותר מהשכרה לטווח ארוך.
בשני המקרים ההשכרה מנוהלת על ידי צוות הניהול המקומי שגיבשתי, לאחר ניסיון ממושך עם כל אחד מאנשי המקצוע.

אבל, ויש אבל!

תשואה גבוהה בהשכרה לטווח קצר, אינה אומרת בהכרח תמורה גבוהה!

בהשכרה לטווח קצר, אמנם ההכנסה גבוהה יותר, אך גם ההתעסקות והמעורבות מצד הבעלים גבוהה יותר. על אף שצוות הניהול המקומי שלי (או כל חברת ניהול) ינהלו בעבורך את הנכס, הקשר מול האורחים והניהול והתחזוקה השוטפים, עדיין נדרשת יותר מעורבות מצד הבעלים בארץ (לעומת השכרה לטווח ארוך).

ולכן, אם אתם מחפשים “הכנסה פסיבית”, “מינימום התעסקות” ו-“ראש שקט”, ההמלצה שלי היא להשכיר לטווח ארוך!

טווח התשואה בהשכרה לטווח ארוך הוא 5-6.5%.

כאשר ההשקעה מוצלחת והעסקה טובה ומשתלמת לטווח הארוך, אני ממליץ לראות בתשואה הזאת בונוס בלבד, ולצפות לתשואה גבוהה יותר בצירוף עליית הערך, שייחודית לשוק הנדל”ן ביוון בנקודת הזמן בה היא נמצאת כיום.

כדי לחשב תשואה ברוטו ונטו עבור ההשקעה שלכם, בניתי עבורכם תחשיב אקסל פשוט להורדה והנכם מוזמנים לעשות בו שימוש.

במהלך ארבע שנות פעילותי בהשקעות באתונה גיבשתי צוות ניהול המתמחה בניהול השכרות לטווח ארוך ולטווחים קצרים.

עם כל אנשי המקצוע התנסיתי קודם כל כמשקיע בעצמי.

בין יתר תפקידיו של צוות הניהול: איתור שוכרים, סינון שוכרים, קשר שוטף – עם השוכר, עם הבעלים המשכיר, ועם ועד הבית. מסירת עדכונים ודיווחים לבעלי הדירה, בקרה על תשלום שכר הדירה בזמן, ועוד – ככל שעולה הצורך.

במסגרת האג’נדה שלי במתן ראש שקט למשקיע שנמצא בארץ, אני עומד מול המשקיע בזמינות מלאה בארץ ובעברית, בשם צוות הניהול שלי שנמצא באתונה.

באופן זה המשקיע לא צריך לתקשר עם חברה זרה, ונשאר בקשר עם הגורם שאיתר לו את ההשקעה, השביח אותה, איתר לו את השוכרים ומחויב להצלחת העסקה כולה.

עלות דמי הניהול במתכונת זו הינה 10% מדמי השכירות השנתית.

בפרק הזמן בו הדירה לא מושכרת – לא נגבים דמי ניהול, על אף שהניהול בפועל נמשך (פעולות לאיתור וסינון פניות של שוכרים, קשר מול הרשויות ועדכון וסיוע למשקיע בכל תשלום או מס שעליו לשלם)

על מנת לתת לכם את הביטחון כי בבעלותכם נכס על שמכם וכי שילמתם מחיר הוגן, בהשקעה באתונה אתם רוכשים את הדירה ומשלמים ישירות למוכר.

הסכם הרכישה בין הקונה למוכר מבוצע על ידי נוטריון ציבורי שפועל לטובת שני הצדדים.

עוה”ד היווני מטעמנו, המייצג אתכם, מבצע את הבדיקות המשפטיות, את זיכרון הדברים ועוד פעולות רבות ורישומיות לאחר הרכישה.

באופן זה אין חשש או שאלה לגבי המחיר האמיתי של הדירה שרכשתם, שכן אינכם רוכשים אותה מידי צד שלישי אלא כאמור ישירות מהמוכר.

כמו בארץ, כך גם בעולם, משבר הקורונה גרר בעקבותיו האטה כלכלית.
שוק הנדל”ן הושפע מהכלכלה ברמת המאקרו כמו בכל מדינה, אך כמעט ולא נראתה השפעה בשוק הנדל”ן במדינה.

בפועל עד סוף שנת 2021 המחירים ביוון המשיכו לעלות עם האטה קלה.
למשקיעים זוהי בשורה טובה, שכן ההאטה בצמיחה האריכה את חלון ההזדמנויות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים ובמיקומים מרכזיים.

אם אתם:

  • בעלי תקציב של 150,000 יורו ומעלה
  • רוצים נכס מניב בבעלותכם
  • מוכנים להשקיע לטווח של שלוש שנים (או יותר)

ההמלצה שלי היא רכישת דירה באתונה! בעת הנוכחית. 

בהסתכלות לטווח הארוך, וביחס לאלטרנטיבות, התמורה הכוללת עבור ההשקעה שלכם הינה בעלת פוטנציאל להיות בעלת הערך הגבוה ביותר.

אמנת המס בין ישראל ליוון (ייחודית בעולם) רק מיטיבה את ההחזר הכולל למשקיע הישראלי ומצטרפת ליתר הסיבות להעדיף השקעה ביוון על פני מדינה אחרת (נכון לתחילת שנת 2022).

מטרת המסמך הינה לתת לך מענה לשאלות נפוצות בנושא השקעות ביוון ולסייע לך לקבל החלטה ברורה יותר, לאחר שהבעת עניין ראשוני בהשקעות נדל”ן ביוון.

אם המידע תרם לך, קיבלת מענה וברצונך לעשות את הצעד הבא לכיוון רכישה של דירה באתונה, אני מזמין אותך לשלוח לי הודעת וואטסאפ על מנת שנתאם מועד לשיחה.

איתן מעוז, 054-5627626

eitan@emglbl.com

תפריט